Checkliste Hausfinanzierung

Welche Unterlagen braucht man?

Banken vergeben Immobilienkredite nicht auf Basis von Sympathie oder Handschlag, sondern stützen ihre Risikobewertung auf Fakten. Ein lückenloser Ordner mit Unterlagen entscheidet häufig nicht nur über die Zusage an sich, sondern beeinflusst auch die Konditionen. Fehlen Dokumente, gerät der Prozess ins Stocken – im schlimmsten Fall schnappt ein anderer Interessent das Objekt weg, weil dessen Finanzierungsbestätigung schneller vorlag. In diesem Artikel soll es daher darum gehen, welche Unterlagen man braucht.

Strategische Partner wie Baufi24 und digitale Unterstützung

Kreditinstitute prüfen zwei Bereiche: die Bonität des Antragstellers und den Wert der Immobilie. Hier lohnt es sich, frühzeitig professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Vermittler wie Baufi24 haben sich als verlässliche Ansprechpartner etabliert, um Licht in den Dschungel der Bankanforderungen zu bringen. Das Unternehmen vergleicht Angebote hunderter Banken und weiß genau, welches Institut welche Nachweise zu welchem Zeitpunkt fordert. Ein solcher Partner fungiert als Filter und Übersetzer zwischen dem Kundenwunsch und den strengen Richtlinien der Kreditgeber. Wer notwendige Informationen zur Hausfinanzierung sucht, findet dort zudem wertvolle Hinweise zum Ablauf. Eine gute Vorbereitung mit einem erfahrenen Vermittler beschleunigt die Bewilligung enorm, da Rückfragen der Bank minimiert werden.

Die Bonität im Blick: Persönliche Unterlagen

Zunächst durchleuchtet die Bank den Kreditnehmer. Es geht um die Frage: Kann die monatliche Rate langfristig getragen werden? Die Basis bildet hier der Nachweis der Identität sowie der Einkommenssituation.

Folgende Dokumente gehören in diesen Teil der Akte:

• Personalausweis oder Reisepass: Eine gut lesbare Kopie von Vorder- und Rückseite.
• Gehaltsnachweise: In der Regel verlangen Banken die Abrechnungen der letzten drei Monate. Wer erst kürzlich den Job gewechselt hat, muss oft die Entfristung der Probezeit abwarten.
• Lohnsteuerbescheid: Der aktuellste Bescheid vom Finanzamt dient als zusätzlicher Plausibilitätscheck für das Jahreseinkommen.
• Renteninformation: Diese gibt Aufschluss darüber, wie die finanzielle Situation im Alter aussieht, was besonders bei langen Kreditlaufzeiten relevant wird.
• Nachweis über Eigenkapital: Kontoauszüge, Depotauszüge oder Schenkungsurkunden belegen, dass die Kaufnebenkosten und der Eigenanteil gedeckt sind.
• Bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Kredite, Leasingverträge oder Unterhaltsverpflichtungen müssen offengelegt werden.
  Das Verschweigen von bestehenden Zahlungsverpflichtungen führt fast immer zur Ablehnung, da Banken ohnehin eine SCHUFA-Abfrage durchführen. Transparenz ist hier das oberste Gebot.

Die Immobilie auf dem Prüfstand: Unterlagen zum Bestandsobjekt

Ist die Bonität geklärt, widmet sich das Kreditinstitut dem Objekt. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, muss das Haus den Restwert des Darlehens decken. Daher wird der sogenannte Beleihungswert ermittelt. Bei einem bereits bestehenden Haus oder einer Eigentumswohnung ist die Liste der Dokumente lang.

Zentral ist der Grundbuchauszug. Er darf meist nicht älter als drei Monate sein und zeigt, wer der aktuelle Eigentümer ist und – noch wichtiger – ob Lasten auf dem Grundstück liegen. Wegerechte oder Wohnrechte für Dritte können den Wert einer Immobilie massiv mindern.

Die wichtigsten Objektunterlagen im Überblick:

• Aktueller Grundbuchauszug: Beantragung erfolgt über das Amtsgericht oder einen Notar.
• Flurkarte (Lageplan): Eine amtliche Karte, die das Grundstück und die Grenzen zeigt.
• Bauzeichnungen: Grundrisse aller Etagen, Schnitte und Ansichten. Wichtig ist, dass die Maße erkennbar sind.
• Wohnflächenberechnung: Eine einfache Angabe in Quadratmetern reicht oft nicht. Banken bevorzugen eine offizielle Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
• Energieausweis: Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis hängt vom Baujahr und der Größe ab, aber eines von beiden muss vorliegen.
• Bilder der Immobilie: Außen- und Innenaufnahmen helfen dem Sachbearbeiter, sich ein Bild vom Zustand zu machen, ohne vor Ort sein zu müssen.
• Aufstellung der Modernisierungen: Wurden Dach, Fenster oder Heizung in den letzten Jahren erneuert? Rechnungen oder eine detaillierte Auflistung steigern den Wert.

Besonderheiten bei Neubauvorhaben

Wer neu baut, kann noch keine Fotos vom fertigen Haus vorlegen. Hier verschiebt sich der Fokus auf die Planung und die Kalkulation. Die Bank finanziert ein Projekt, dessen Erfolg von den Baukosten und der Fertigstellung abhängt.

Anstelle von Bestandspapieren treten hier Verträge und Genehmigungen in den Vordergrund:

• Baugenehmigung: Ohne den "Roten Punkt" oder zumindest den eingereichten Bauantrag fließt meist kein Geld.
• Bauwerkvertrag: Der Vertrag mit dem Bauträger oder dem Generalunternehmer. Hieraus müssen die Leistungen und die Zahlungspläne hervorgehen.
• Baubeschreibung: Sie definiert den Standard der Ausstattung. Gibt es Parkett oder Laminat? Welche Heizung wird verbaut? Dies beeinflusst den Wiederverkaufswert.
• Gesamtkostenaufstellung: Eine detaillierte Liste aller Kosten, inklusive Erschließung, Außenanlagen und Baunebenkosten. Banken achten penibel darauf, ob Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant wurden.
• Versicherungsnachweise: Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbauversicherung sind oft Pflicht.

Erhöhte Nachweispflicht für Selbstständige und Freiberufler

Angestellte haben es vergleichsweise leicht: Der Lohnzettel ist ein amtliches Dokument mit hoher Glaubwürdigkeit. Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen naturgemäß. Banken betrachten diese Gruppe daher oft mit größerer Vorsicht und verlangen eine tiefere Einsicht in die Geschäftszahlen.

Statt der Gehaltsabrechnung werden hier die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) der letzten zwei bis drei Jahre gefordert. Hinzu kommen aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA), um die Geschäftsentwicklung des laufenden Jahres zu prüfen. Auch die Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre müssen lückenlos vorliegen. Oft ist zudem ein Schreiben des Steuerberaters nötig, das die Entnahmefähigkeit von Gewinnen bestätigt. Wer erst seit einem Jahr selbstständig ist, hat es schwer, eine klassische Baufinanzierung zu erhalten, da die Historie für eine valide Prognose fehlt.

Warum der Beleihungswert so entscheidend ist

Viele Antragsteller wundern sich über die Detailtiefe der geforderten Objektunterlagen. Der Grund liegt in der Risikostruktur der Baufinanzierung. Der Kaufpreis ist nicht automatisch identisch mit dem Beleihungswert, den die Bank ansetzt. Kauft jemand eine Immobilie in einer überhitzten Lage zu einem Liebhaberpreis, wird die Bank den Beleihungswert niedriger ansetzen. Die Differenz muss der Käufer durch Eigenkapital decken.

Fehlen Unterlagen wie die Wohnflächenberechnung oder der Grundbuchauszug, muss die Bank Sicherheitsabschläge vornehmen. Das drückt den Beleihungswert rechnerisch nach unten. Die Folge: Der Beleihungsauslauf steigt, und die Bank verlangt einen höheren Zinssatz als Risikoaufschlag. Vollständige und hochwertige Unterlagen dienen also direkt dem eigenen Geldbeutel. Je präziser der Wert der Immobilie belegt werden kann, desto besser fällt oft das Zinsangebot aus.

Organisation als Erfolgsfaktor

Die Beschaffung all dieser Dokumente nimmt Zeit in Anspruch. Behörden brauchen für einen Grundbuchauszug oft Wochen, Steuerberater sind ausgelastet, und Hausverwalter reagieren nicht immer sofort auf Anfragen nach Protokollen der Eigentümerversammlung (bei Wohnungskauf).

Es empfiehlt sich, sofort mit der Suche nach einer Immobilie auch einen digitalen Aktenordner oder zumindest einen gut sortierten physischen Ordner anzulegen. Wer beim Banktermin alle Unterlagen sortiert übergeben kann, signalisiert Zuverlässigkeit und Geschäftstüchtigkeit. Dies beschleunigt die Bearbeitung durch den Kreditsachbearbeiter. In Zeiten, in denen sich Zinsen schnell ändern können, ist Geschwindigkeit bares Geld wert. Wer erst wochenlang nach der Flurkarte sucht, riskiert, dass die Zinsbindungsfrist des ursprünglichen Angebots abläuft und zu schlechteren Konditionen neu verhandelt werden muss. Eine strukturierte Vorbereitung ist damit der erste Schritt ins eigene Haus.

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